Achtung Vermieter vor Individualvereinbarungen in Mietverträgen

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Vermieter, Mieter, Individualvereinbarung, Unwirksamkeit, Räumungsklage, Befristung, Eigenbedarf

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BGH: Befristungen, die zwischen den Parteien ausgehandelt werden, schützen Mieter auch bei Unwirksamkeit

Der Fall: Mietverhältnis auf Zeit

Ein Mieter mietete von der Vermieterin ab 1.11.2004 eine Wohnung. Zur Mietzeit enthält der Vertrag folgende Bestimmung, die das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Vermieterin und Mieter waren (also Individualvereinbarung und keine allgemeine Geschäftsbedingung!):

"Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1.11.2004 und endet am 31.10.2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2x3jähriger Verlängerungsoption."

(Miete also bis 13 Jahre!!!)

Elisabeth Aleiter
seit 2013 bei
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Vermieterin kündigte vor Ende des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf

Mit Schreiben vom 28.2.2011 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarf zum 31.8.2011. Ferner erfolgte im Laufe des Rechtsstreits (Vermieterin hat Räumungsklage erhoben) mit Schreiben vom 2.10.2012 noch einmal eine fristlose Kündigung.

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Die Vermieterin bekam vor dem Amtsgericht mit ihrer Räumungsklage zunächst Recht. Darum musste der Beklagte Mieter in Berufung gehen. Auch im Berufungsverfahren bekam die Vermieterin Recht, d.h. in beiden Instanzen wären die Kündigungen der Vermieterin erfolgreich gewesen. Beide Gerichte vertraten stark vereinfacht ausgedrückt die Meinung: Eine so lange Vertragsdauer sei nicht mit dem Gesetz vereinbar. Es verstößt dann nicht gegen Treu und Glauben, wenn die Vermieterin, die die Klausel selbst mitgeschaffen hat, sich nun auf die Unwirksamkeit der Befristung des Vertrags an sich beruft.

Mieter und Vermieter hatten Individualvereinbarung getroffen

Daraufhin ging der beklagte Mieter in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH). Hier ist die oben zitierte Entscheidung entstanden. Der Bundesgerichtshof hat dem beklagten Mieter Recht gegeben, die Kündigungen für unwirksam erklärt und die Räumungsklage der Vermieterin zurückgewiesen.

Die Begründung des BGH

Grundsätzlich geht auch der Bundesgerichtshof wie die beiden Vorgerichte davon aus, dass eine Befristung eines Mietvertrages nur unter den strengen Voraussetzungen von § 575 I 1 BGB zulässig ist. D.h., wenn z.B. eine Regelung in den Mietvertrag aufgenommen wurde, dass der Mietvertrag z.B. nur auf bestimmte Zeit geschlossen wird, weil der Vermieter nach Ablauf dieser Zeit die Wohnung selbst oder für Angehörige zum Wohnen nutzen will. Das muss aber im Mietvertrag vorher geregelt sein, was aber nicht der Fall war. Daher kommt der Bundesgerichtshof hier zu demselben Schluss wie die Vorgerichte und geht davon aus, dass der Mietvertrag insoweit unwirksam und die Befristung daher wirkungslos ist. Der Mietvertrag gilt damit als auf unbestimmte Zeit geschlossen.

BGH: Entstandene planwidrige Vertragslücke muss durch Auslegung geschlossen werden

Nun nimmt der Bundesgerichtshof aber eine andere Lösung vor als die Vorgerichte und kommt damit zu einer Entscheidung im Sinne des beklagten Mieters. Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass beide Seiten, Vermieter und Mieter, diese Befristung ausdrücklich wollten und vereinbart hatten. Es ist damit eine planwidrige Vertragslücke entstanden, die nur durch entsprechende Auslegung im Sinne beider Parteien beseitigt werden muss.

Parteien wollten durch Vereinbarung langfristige Bindung erreichen

Die Parteien haben mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Da die Befristung aber unwirksam ist, ist eine systemwidrige Lücke entstanden. Diese ist nun durch Auslegung zu füllen. Es ist zu prüfen, was zwischen den Parteien redlicherweise statt dieser Regelung vereinbart worden wäre, soweit sie von der Unwirksamkeit der getroffenen Regelung gewusst hätten.

Unwirksame Befristung bewirkt einen beiderseitigen Kündigungsverzicht

Der Bundesgerichtshof lässt an die Stelle der unwirksamen Befristung einen beiderseitigen Kündigungsverzicht treten. D.h. keine der Parteien kann das Mietverhältnis vor Ablauf der vereinbarten 13 Jahre kündigen. Damit wären dann beide Kündigungen der klagenden Vermieterin unwirksam, wenn der verklagte Mieter seine Verlängerungsoption ausgeübt hat. Da es sich hier um eine zwischen den Parteien ausgehandelte Vertragslaufzeit handelt (Individualvereinbarung) greift auch nicht das Verbot, das für allgemeine Geschäftsbedingungen von Mietverträgen gilt, die nicht ausgehandelt wurden. Für diese Fälle wird ein Kündigungsverbot nur für 4 Jahre als zulässig erartet.

So hat die klagende Vermieterin ihre Räumungsklage verloren. Daher ist Vorsicht geboten, wenn Vermieter mit Mietern Individualvereinbarungen abschließen, deren Bedeutung sie nicht ganz genau kennen.

BGH, Urteil vom 10.7.2013- VIII ZR 388/12, Fundstelle: NJW Nr. 38/2013 Seite 2820;

Rechtsanwältin Elisabeth Aleiter
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