Abweichende Wohnfläche des Mietobjekts - Recht zur Mietminderung?

Beispielsfall:

Mieter M mietet vom Vermieter V eine Dreizimmerwohnung zur monatlichen Miete von 500 € an. Statt der im Mietvertrag angegebenen 80 m² hat die Wohnung jedoch lediglich eine Wohnfläche von 68 m², wie der Mieter bei Renovierungsarbeiten zwei Jahre nach dem Einzug feststellt. Er fragt sich nun, ob er nicht vielleicht zuviel Miete bezahlt und darüber hinaus diese zuviel gezahlte Miete in der Vergangenheit vielleicht vom Vermieter zurückfordern kann.

Zunächst einmal ist klarzustellen, dass die Angabe einer bestimmten Wohnungsgröße im Mietvertrag keine Pflicht ist. Wird aber eine Größe angegeben, wird angenommen, dass diese auch eine Vertragsgrundlage ist und bei einer Abweichung hiervon nach unten das Mietobjekt nicht mangelfrei ist. Nach der neueren Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 24.03.2004 – VIII ZR 295/03) liegt stets ein erheblicher Mangel der Mietsache vor, wenn die Flächenabweichung mehr als 10% der vereinbarten Wohnungsgröße beträgt. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob der Mangel auch "erheblich" im Sinne des Gesetzes ist und den Gebrauch wesentlich beeinträchtigt.

Dies war immer noch die alte Rechtslage und der Mieter musste beweisen, dass die Flächenabweichung ihn beim Mietgebrauch beeinträchtigt. Im genannten Urteil hat der Bundesgerichtshof auch entschieden, wie die Wohnfläche zu berechnen ist, wenn die Vertragsparteien hierüber keine besondere Vereinbarung getroffen haben. Schließlich gibt es mehrere Vorschriften mit einer unterschiedlichen Berechnungsweise. Zumindest für Mietverträge, welche ab dem 01.01.2004 abgeschlossen worden sind, gilt die seither geltende Wohnflächenverordnung (WoFlV) als Auslegungsmaßstab. Hiernach sind beispielsweise Grundflächen von Räumen, die eine Höhe zwischen einem Meter und zwei Metern aufweisen, lediglich mit der Hälfte der Fläche als Wohnfläche anzusetzen. Flächen mit einer Höhe unter einem Meter bleiben folglich unberücksichtigt. Balkone und Terrassen sind in der Regel nur mit 0,25 der Grundfläche anzusetzen.

Im beschriebenen Beispielsfall beträgt die Abweichung der Wohnfläche 15%, so dass ein Recht zur Mietminderung besteht. Das Mietobjekt war bereits immer mit einem Mangel behaftet. Setzt man nun die Abweichung im Verhältnis zur vereinbarten Miete, so ergibt sich eine monatliche Mietminderung von 75 € und eine tatsächlich geschuldete Miete in Höhe von lediglich 425 €.

Wohingegen der Mieter bei Mängeln der Mietsache, bei welchen der Vermieter Abhilfe schaffen kann, erst zu Mietminderungen berechtigt ist, wenn er den Mangel dem Vermieter angezeigt hat, kann er bei der Mietminderung wegen Flächenabweichung die Miete auch rückwirkend mindern. Dies bedeutet, dass im vorliegenden Fall der M von V rund 1800 € (24 Monate mal 75 €) zurückfordern kann und er zukünftig nur zur Zahlung der geminderten Miete verpflichtet ist. .

Aus Sicht eines Vermieters sollte man es sich also sehr gut überlegen, ob man freiwillige Angaben über die Größe des Mietobjekts macht. Sofern man keine gesicherten Berechnungen vorliegen hat, sollte man es bei einer üblichen Beschreibung der Räume und einer Besichtigung belassen Für einen Mieter kann es sich hingegen durchaus rechnen, eine angegebene Größe im Mietvertrag zu überprüfen. Schließlich werden ja auch häufig die Nebenkosten des Mietobjekts nach der Größe umgelegt oder die Miete wird nach einem Quadratmeterpreis berechnet.

Fälle, in denen das Mietobjekt größer ist, als im Mietvertrag angegeben, treten deutlich weniger häufig an die Öffentlichkeit. Dies liegt wohl daran, dass der Mieter, der sich in der Wohnung befindet, kaum ein Interesse daran hat, dass dieser Umstand berücksichtigt wird.