Abrechnung der Betriebskosten bei falschen Quadratmeterangaben im Mietvertrag

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Wie in jedem Jahr werden die Mieter zum Ende des Jahres 2007 von ihren Vermietern die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 erhalten haben. Für den Abrechnungszeitraum 01.01.2006 – 31.12.2006 musste ja schließlich die Abrechnung bis zum Stichtag 31.12.2007 erfolgen.

Nun stellt der Mieter häufig fest, dass die Wohnfläche, die in seinem Mietvertrag steht, überhaupt nicht mit der tatsächlichen Wohnfläche übereinstimmt. Wie die Praxis zeigt, sind Wohnungen oftmals deutlich kleiner als ursprünglich gedacht und vereinbart.

Die Umlage der Betriebskosten erfolgt häufig durch eine Aufteilung nach der Wohnfläche, also nach Quadratmetern. Muss der Mieter aber eine Abrechnung nach der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche dulden, wenn ihm doch tatsächlich eine geringere Wohnfläche zur Verfügung steht?

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 31.10.2007 (-VIII ZR 261/06-) seine bisherige Rechtsprechung fortgeführt und darauf hingewiesen, dass wenn die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zu Grunde zu legen ist, wenn die Abweichung nicht mehr als 10% beträgt.

Der Bundesgerichtshof legt hierbei den Mietvertrag dergestalt aus, dass die Parteien die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche als verbindlichen Abrechnungsmaßstab vereinbart haben. Dies entspricht der grundsätzlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu Wohnflächenangaben im Mietvertrag. Hiernach ist eine Differenz zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche dann nicht zu monieren, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt nicht mehr als 10% beträgt. Das bedeutet, dass man eine geringere Quadratmeterzahl nur dann gegenüber dem Vermieter geltend machen kann, wenn sie größer als 10% der Wohnfläche ist.

Für die Abrechnung der Betriebskosten gelte nach Ansicht des Gerichts nichts anderes. Die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche ist als Abrechnungsmaßstab zu Grunde zulegen, soweit die tatsächliche Wohnfläche innerhalb der 10%-Grenze bleibt.

Für Mieter, die festgestellt haben, dass ihre tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% geringer ist als die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche, gilt es daher, auch im Rahmen der Betriebskostenabrechnung darauf zu achten, dass sie nicht mehr zahlen als sie müssten.

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