Abrechnung Grundsteuer ca. 17 Monate nach Auszug

Question

Hallo,
Mietpartei M erreicht ca. 17 Monate nach Auszug aus der Wohnung nach ordentlicher Kündigung eine Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2013 und 2014. Grundsätzlich ist im Mietvertrag (wohl auch gültig) vereinbart, dass die Grundsteuer auf die Mietparteien umgelegt wird. Eine letzte Nebenkostenabrechnung, bzw. auch Rückgabe der Kaution erfolgte zudem vor bereits ca. 12 Monaten.

Dem Verrmieter wurde seitens der zuständgen Stadtverwaltung tatsächlich erst Anfang Januar 2016 der Bescheid für die Jahre 2013, 2014 und 2015 zugestellt, deren Kosten er nun wiederum weitere 3 Monate später bei M geltend machen möchte.

Ich das rechtens?
In den zurückliegenden Abrechnungen wurden M für die Grunsdsteuer Beträge unter 5 Euro (warum auch immer, war Neubau) berechnet. Es ist aber nirgends etwas wie "vorläufig" oder "vorübergehend" vermerkt.
Bitte um Einschätzung.

Danke
GT86

-- Editier von GT86 am 03.05.2016 17:55

cauchy · Answer

Schau dir mal folgendes Urteil an: BGH, 05.07.2006 - VIII ZR 220/05 . Der Tenor des Urteils lautet

Zitat:
Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben.

Soweit ich das verstanden habe, sieht's daher so aus: Wenn der Vermieter nach dem sogenannten Abflussprinzip die Grundsteuern abgerechnet hat, so müsste er die nacherhobenen Grundsteuern in die Abrechnung 2016 stecken, weil er sie erst 2016 gezahlt hat. Ob dies möglich ist, lässt das Urteil, wenn ich es richtig verstanden habe, offen.

Rechnet er nach dem sogennanten Leistungsprinzip ab, so müssen sie in das Abrechnungsjahr, für das sie erhoben worden sind. Und dann hat er maximal 3 Monate Zeit, die geänderte Betriebskostenabrechnung 2013 bzw. 2014 zu erstellen. 2015 ist eh noch nicht fällig.

Bleibt also die Frage, ob mehr als 3 Monate zwischen dem Erhalt des Bescheides beim Vermieter und dem Zeitpunkt des Zugangs der geänderten Abrechnung bei dir lag.

GT86 · Answer

Hallo,
vielen Dank für deine ausführliche Antwort und auch den Verweis auf das BGB.

Der Vermieter hat den Nachtrag ca. 14 Tage nach Ablauf der 3 Monate zugestellt, somit sollte seine Forderung also verjährt sein.
M vermutet, dass V das weiß, es jedoch trotzdem versucht.

Wie sollte Mietpartei M nun sinnvollerweise weiter vorgehen (auch im Hinblick auf (Widerspruchs-)Fristen usw.)

Nichts unternehmen und abwarten was passiert?

Einen Anwalt einschalten? Rechtsschutz ist bei V vorhanden, kostet dann ja aber auch die SB, zu deren Erstattung von V sicherlich nicht herangezogen werden kann...

V telefonisch kontaktieren und mitteilen, dass Forderung aufgrund der Verjährung hinfällig ist?

Danke
GT86

cauchy · Answer

Der Vermieter hat den Nachtrag ca. 14 Tage nach Ablauf der 3 Monate zugestellt, somit sollte seine Forderung also verjährt sein.  Der BGH hat 3 Monate im Regelfall angenommen. Das ist keine absolute Zahl. Von daher wird man sicher nicht zu 100% davon ausgehen können, dass die Abrechnung verfristet ist. Zudem kommt es nicht auf das Datum des Bescheides an, sondern auf den Zeitpunkt, wann der Vermieter davon Kenntnis erlangte. Kennst du diesen Zeitpunkt? Ich möchte damit nur darauf hinweisen, dass die Lage wahrscheinlich nicht eindeutig ist.    In den zurückliegenden Abrechnungen wurden M für die Grunsdsteuer Beträge unter 5 Euro &lpar;warum auch immer, war Neubau&rpar; berechnet  Waren das Phantasiebeträge? Das könnte irgendwann durchaus nochmal relevant werden. Da wird's mir aber eindeutig zu kompliziert, um das einschätzen zu können.    Nichts unternehmen und abwarten was passiert?  Du musst versuchen, den Vermieter einzuschätzen. Das ist ein bischen wie beim Pokern. Der eine gibt auf, weil ihm der Stress zuviel ist. Der andere sagt "jetzt erst recht" und beantragt einen Mahnbescheid. Wenn du dem Vermieter mitteilst, dass du nicht zahlen willst, kann dies die gleichen unterschiedliche Reaktionen auslösen. Es bleibt alleine dir überlassen, wie du vorgehst.

GT86 · Answer

Zitat &lpar;von GT86&rpar;:Der Vermieter hat den Nachtrag ca. 14 Tage nach Ablauf der 3 Monate zugestellt, somit sollte seine Forderung also verjährt sein.  Der BGH hat 3 Monate im Regelfall angenommen. Das ist keine absolute Zahl. Von daher wird man sicher nicht zu 100% davon ausgehen können, dass die Abrechnung verfristet ist. Zudem kommt es nicht auf das Datum des Bescheides an, sondern auf den Zeitpunkt, wann der Vermieter davon Kenntnis erlangte. Kennst du diesen Zeitpunkt? Ich möchte damit nur darauf hinweisen, dass die Lage wahrscheinlich nicht eindeutig ist.      Danke nochmals, auch das wusste ich nicht. Auch einer der Gründe, warum hier nachgefragt wurde. Es bleibt M dann wohl nix anderes übrig, als die ganze Geschichte anwaltlich prüfen zu lassen. Ärgerlich nur, dass der Partei M dadurch Kosten entstehen, die - auch im Falle, dass hier ein Fehler/Versäumniss seitens V vorliegt und die Nachberechnung nicht rechtens ist - von M getragen werden müssen. Aber so isses eben. Leider. Trotzdem vielen Dank für die Hinweise.    Gruß  GT86

hh · Answer

Es bleibt M dann wohl nix anderes übrig, als die ganze Geschichte anwaltlich prüfen zu lassen.    So lange M nicht vom Vermieter auf Zahlung verklagt wird, muss M den Anwalt selbst zahlen.    Was spricht dagegen, die Nachzahlungsforderung mit Hinweis auf das o.g. BGH-Urteil zurückzuweisen und abzuwarten, wie der Vermieter darauf reagiert?

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