20-jährige Selbstnutzungsklausel in Grundstückskaufvertrag aus „Einheimischen Modell“ unwirksam

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Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main erklärt 20-jährige Selbstnutzungsklausel in Grundstückskaufvertrag aus „Einheimischen Modell“ für unwirksam.

Mit Urteil vom 27.08.2009 (Aktenzeichen: 22 U 213/07)  hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main (OLG) eine Klausel für nichtig erklärt, mit der eine Stadt die Käufer von geförderten Grundstücken in einem neuen Wohngebiet zu einer langjährigen Selbstnutzung verpflichten wollte.

In der Pressemitteilung vom 01.09.2009 heißt es:

„Die beklagte hessische Stadt stellte in den 1990er Jahren nach Erschließung eines neuen Wohngebietes Bauinteressenten im Rahmen eines sog. „Einheimischen-Modells“ Grundstücke zu günstigen Preisen zur Verfügung. Die Kläger erwarben 1995 ein solches Grundstück zum Preis von 266,- DM/qm - der damalige wie der (umgerechnet) aktuelle Bodenrichtwert liegt bei 530,- DM/qm. Die Kläger errichteten auf dem Grundstück ein Wohnhaus, das sie 1996 bezogen. Der Kaufvertrag enthält eine Klausel, nach der sich die Kläger verpflichten, „das Wohnhaus mindestens 20 Jahre selbst zu bewohnen“. Bei Nichteinhaltung sollten sie zur Rückübertragung des Grundstücks oder Zuzahlung von 400,- DM/qm verpflichtet sein. Als die Kläger im Jahre 2006 beabsichtigten, den Wohnort zu wechseln, beharrte die beklagte Stadt auf der Einhaltung der für diesen Fall vereinbarten Zuzahlung.

Mit der Klage haben die Kläger die Feststellung der Unwirksamkeit der Selbstnutzungsklausel verlangt. Das erstinstanzlich hiermit befasste Landgericht Darmstadt gab ihnen Recht.

Die hiergegen von der beklagten Stadt eingelegte Berufung hatte keinen Erfolg. Das OLG bestätigte die Entscheidung des Landgerichts. Nach Auffassung des für die Entscheidung zuständigen 22. Zivilsenats benachteiligt die Klausel die Kläger als Käufer unangemessen. Die von der beklagten Stadt formulierte Regelung schieße über ihren Zweck, Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Die Klausel verstoße als Allgemeine Geschäftsbedingung - auch wegen der vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung von 20 Jahren - bereits gegen das Grundrecht der Freizügigkeit, dem Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen (Artikel 11 Grundgesetz). Überdies sei die Klausel unangemessen, weil sie keine Härtefallregelung vorsehe. Schließlich folge die Unangemessenheit zusätzlich aus der als Sanktion vereinbarten Zuzahlungsverpflichtung von 400,- DM/qm. Zusammen mit dem damals geleisteten Kaufpreis überschreite der Quadratmeterpreis den damaligen wie den heutigen Grundstückswert, was sich in Allgemeinen Geschäftsbedingungen als unzulässige Strafzahlung darstelle“.

Quelle: Pressemitteilung vom 01.09.2009 des Pressesprecher RiOLG Ingo Nöhre unter http://www.olg-frankfurt.justiz.hessen.de

Es stellt sich die Frage, ob entsprechende Klauseln auch dann unwirksam sein sollen, wenn die vorgesehenen Dauer der Selbstnutzung (deutlich) unter 20 Jahren liegt. Nicht wenige Städte und Gemeinden haben in den vergangenen Jahren solche Modelle beschlossen und eingeführt mit zum Teil unterschiedlichen Regelungen und Voraussetzungen. In den Gründen des Urteils vom 27.08.2009 heißt es hierzu u. a. wörtlich:

„Zu Recht stellt das Landgericht zur Feststellung einer Benachteiligung der Kläger darauf ab, dass der Vertrag... für sie als Käufer eine Verpflichtung enthält, das Wohnhaus „mindestens zwanzig Jahre ab Bezugsfertigkeit selbst zu bewohnen“ und dies auch für ihre eventuellen Rechtsnachfolger (gleich auf welchem Rechtsgrund eine solche Rechtsnachfolge beruhen mag) gelten soll, ohne dass hierfür eine mögliche Zustimmung der Stadt noch eine sonstige Härtefallregelung vorgesehen ist... Mit Recht sieht das Landgericht in der Verpflichtung, das eigene Wohnhaus mindestens zwanzig Jahre selbst bewohnen zu müssen, eine unangemessene Vertragsbestimmung... Die von der Beklagten vorformulierten Regelungen schießen in ihrer Gesamtheit über die Sicherung der billigenswerten Zwecke eines Einheimischenmodells, die Bodenspekulation zu verhindern und einheimische Familien zu fördern, deutlich hinaus. Für den Senat ergibt sich die Unangemessenheit einer Vertragsbestimmung, sein Haus zwanzig Jahre selbst bewohnen zu müssen, im Lichte der Wertung der Grundrechte der Menschenwürde (Art. 1 GG), der Freiheit des Einzelnen (Art. 2 GG) und der freien Wohnsitzbestimmung (Art. 11 GG). Dieses Grundrecht garantiert die Freizügigkeit im Bundesgebiet, das heißt das Recht, an jedem Ort innerhalb des Bundesgebiets Aufenthalt und Wohnsitz nehmen zu dürfen..., also insbesondere auch die „interkommunale Freizügigkeit“, das Recht des Umzugs von einer Gemeinde in eine andere.... Einer Primärverpflichtung, einen solchen Umzug zu unterlassen, muss die Zivilrechtsordnung die Anerkennung verweigern. Wäre diese Regelung gültig, müsste – im Falle eines entsprechenden Antrags - der Auszug der Kläger aus ihrem Haus im Wege der Unterlassungsklage - im Eilfall durch einstweilige Verfügung – unterbunden werden können. Auch der Senat hält die hier vorgesehene Dauer einer solchen Verpflichtung für zwanzig Jahre für unangemessen lang. Binnen zwanzig Jahren ist ein – im Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht geborenes - Kind erwachsen und niemand kann sicher sein, dass berufliche und private Beziehungen einen solchen Zeitraum überdauern. Hinzu kommt, dass gerade die heutige Zeit zunehmende Mobilität in der beruflichen Entwicklung verlangt. In der Rechtsprechung sind - im Rahmen der Beurteilung von Mehrerlösabführungsklauseln – Bindungsfristen von zehn Jahren für zulässig gehalten worden und der Bundesgerichtshof hat eine Bindung für die regelmäßige Geltungsdauer eines Bebauungsplans von etwa fünfzehn Jahren nicht beanstandet... Eine Selbstnutzungsverpflichtung über zwanzig Jahre ist nicht akzeptabel“.

Im Lichte der Wertung der Grundrechte der Menschenwürde, der Freiheit des Einzelnen und der freien Wohnsitzbestimmung scheinen also Selbstnutzungsklauseln in Grundstückskaufverträgen aus "Einheimischen Modell" durchaus legitim zu sein, wenn man seitens der Städte und Gemeinden nur nicht überzieht.

Ungeachtet dessen sollte man als Kaufinteressent die Worte des Gerichts verinnerlichen, dass niemand sicher sein kann, dass berufliche und private Beziehungen einen Zeitraum überdauern, was durchaus auch für 15 oder auch nur 10 Jahre gelten kann. Das Einheimischen-Modell unterstützt zwar nicht ganz so einkommensstarke Bürger und kinderreiche Familien bei der Schaffung der eigenen vier Wände. Man geht aber das Risiko ein, das Grundstück beizeiten rückübertragen oder erhebliche weitere Zahlungen leisten zu müssen, zumindest i. H. der Differenz des (günstigeren) Erwerbspreises zum üblichen Marktpreis.