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2 Fragen zu Schönheitsreparaturen

 Von 
Ludolf Kauners
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)
2 Fragen zu Schönheitsreparaturen

Frage 1:
Im Mietvertrag sind vereinbart: Schönheitsreparaturen nach dem 3/5/7-Jahre-Muster und zusätzlich wird verlangt, bei Auszug sämtliche Tapeten und selbst eingebrachte Bodenbeläge zu entfernen. Nach dem entsprechenden BGH-Urteil über die Unzulässigkeit einer 3/5/7-Jahre-Renovierungsregelung im Zusammenhang mit einer Schlußrenovierung stellt sich die Frage, ob in diesem Fall nicht auch die beiden Klauseln in der Verbindung unwirksam sind. Anmerkung: Die Wohnung wurde untapeziert vom Mieter übernommen und bei Einzug selbst tapeziert. Fundierte Meinungen hierzu???

Frage 2: Annahme: In einer zweigeschossigen Wohnung sei eine Holztreppe eingebaut. Bei Auszug verlangt der Vermieter, die Holztreppe abzuschleifen und neu zu versiegeln. Ist das noch im Rahmen von Schönheitsreparaturen durchzuführen oder bleibt das in Pflicht des Vermieters? Anmerkung: Es gilt die Annahme, daß siech die Abnutzung im normalen Rahmen bewegt und keinesfalls übermäßig ist.

Zu beiden Fragen bitte ich um fachlich fundierte Antworten, gerne auch Verweise auf einschlägige dokumentierte Urteile.

Vielen Dank!

Ludolf Kauners

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Nicht genau ihre Frage? Wir haben 214 weitere Fragen zum Thema
Schönheitsreparaturen Fragen


11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 542x hilfreich)

http://www.123recht.net/article.asp?a=644&f=ratgeber_mietrecht_renovierung&p=2
______________

Bezüglich Ihres Wunschen"fachlich fundiert...."
etc., sollte Sei berücksichtigen, dass hier im Forum keine Rechtsberatung stattfinden kann.

Sie können hier aber einen geeigneten
Anwalt in der Datenbank finden.


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#2
 Von 
Ludolf Kauners
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Mit der Formulierung "fachlich fundiert" wollte ich darum bitten, nicht nur irgendwelche Mutmaßungen zu verlautbaren. Daß in einem Forum wie diesem keine individuelle Rechtsberatung möglich ist, weiß ich. Ich habe auch nicht nach einer solchen gefragt. Ich hätte gerne eine -wenn "fachlich fundiert" eine irreführende Bezeichnung ist nenne ich es vielleicht lieber - Einschätzung der beiden abstrakten Fälle, die ich dargestellt habe. Ich bin in beiden Fällen nicht persönlich betroffen, kenne jedoch Personen, die das sind. Wir haben uns beim Bier über diese Problematik unterhalten und ich fand die Fragestellung interessant genug, um sie in diesem Forum vorzutragen.

Ludolf Kauners

PS. Den geposteten Link hatte ich bereits gelesen, aber keine eindeutige Antwort auf die beiden Fragen gefunden. In beiden Fällen sehe ich Interpretationsspielraum in der juristischen Bewertung. Deshalb stelle ich die Fragen ja hier...

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#3
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 542x hilfreich)

Hallo!
Dann noch einmal ein Link u.a.m.

http://www.steuernetz.de/homepages/vv/pt/PT190.html
________________________________

_Aktuell dazu der BGH:

Die Pflicht zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen und die gleichzeitige Pflicht zur Endrenovierung sind unwirksam

Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet.

Mit diesem Urteil gab der Bundesgerichtshof einem Mieter Recht, der die doppelte Renovierung verweigert hatte. Der BGH erläuterte, dass die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter prinzipiell selbst noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstelle. Dies gelte selbst für eine Endrenovierungsklausel, nach der der Mieter die ihm auferlegte Endrenovierung nur vornehmen muss, wenn die Fristen seit der Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufen sind. Der Mieter werde jedoch unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall sind nach Auffassung des Gerichts beide Regelungen unwirksam. Der BGH lehnt damit die Aufrechterhaltung der in einem getrennten Paragrafen und mit unterschiedlicher Überschrift im Vertragstext stehenden Schönheitsreparaturklausel ab: Beide Klauseln würden sich insgesamt mit der Renovierungspflicht des Mieters befassen und müssten deshalb ihrer gemeinsamen Bestimmung gemäß als zusammengehörig betrachtet werden (BGH, VIII ZR 308/02 )


Was gilt, wenn Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen sind?

Sind die Renovierungsfristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen und ist die Wohnung auch nicht übermäßig abgewohnt, so muss der Mieter auch dann nicht renovieren, wenn im Mietvertrag eine sog. Endrenovierungsklausel vereinbart wurde. Sind die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, weil die Fristen im Mietvertrag noch nicht abgelaufen sind, so kann der Mieter an den Kosten der künftigen Renovierung mit dem Betrag beteiligt werden, der dem Verhältnis seiner Nutzungsdauer zu den vereinbarten Fristen entspricht, wenn der Mietvertrag eine Abgeltungsklausel enthält. Sind die laufenden Schönheitsreparaturen also noch nicht fällig, hat der Vermieter nur einen Anspruch, wenn er im Mietvertrag eine solche Abgeltungs- bzw. Quotenhaftungsklausel vereinbart hat.

Hat der Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen, so muss er bei Beendigung des Mietverhältnisses nur renovieren, wenn die üblichen Renovierungsfristen seit Beginn des Mietvertrages bereits einmal abgelaufen sind und die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist

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#4
 Von 
Ludolf Kauners
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Vielen Dank für den Link!
Bezüglich der "rechtlichen" Vergleichbarkeit einer Endrenovierungsklausel mit der Pflicht, bei Auszug ungeachtet der vertraglich festgelegten Schönheitsreparaturen den Zustand bei Einzug wiederherzustellen, habe ich dennoch immer noch Zweifel. Mein Bekannter meint auch, er könne sich auf das BGH-Urteil berufen. Ich habe jedoch meine Zweifel und habe ihm geraten, einen Anwalt zu konsultieren. Ich fürchte allerdings, daß hier die Formel gilt: 3 Anwälte=5 Meinungen. Deshalb würde mich die allgemeine Einschätzung der Forumsteilnehmer interessieren, unbeschadet der juristischen Vorbildung.

Weiter ist in dem Link die Instandsetzung von Parekttböden angesprochen. Hier stelle sich die Frage der Übertragbarkeit von Parkettböden auf eine Holztreppe. Gibt es hierzu Erfahrungen im Forum?

Viele Grüße,
Ludolf Kauner

PS. Ich finde es toll. daß es dieses Forum gibt. Noch besser finde ich, daß man auc nachts um halb 1 noch Antworten kriegt :-)

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#5
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1621 Beiträge, 214x hilfreich)

1) Wenn die beiden Klauseln, laufende Schönheitsreparaturen und Endrenovierung in einem Formularmietvertrag (123recht.net Tipp: Mietvertrag Vorlage Wohnung ) stehen, dann gilt das BGH-Urteil. Wurden diese Regelungen aber individuell ausgehandelt, dann wird man sich schwer diesen Pflichten entziehen können.
Auch handschriftliche Zusätze können als Formularklauseln gelten, wenn diese Regelungen vom Vermieter in mehreren Verträgen getroffen wurden

2) Das Abschleifen und Versiegeln einer Holztreppe ist keinesfalls eine Schönheitsreparatur sondern eine Instandsetzung, die nicht auf den Mieter übertragen werden kann.
Ausnahme ist natürlich, wenn man tiefe Macken in die Treppe gehauen hat. Dann zieht der Schadenersatz.

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#6
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 542x hilfreich)

http://www.palm-bonn.de/sreparaturen.htm

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#7
 Von 
Ludolf Kauners
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Zunächst nochmal Danke für die Antworten. Ich habe mit meinem Bekannten telefoniert. Er sagt, daß eine Abgeltungsklausel im Vertrag vorhanden sei. Jetzt stellt sich die Frage, ob die Abgeltung mit der vertraglichen Verpflichtung, alle Tapeten bei Auszug zu entfernen, vereinbar ist oder ob das eine unzulässige Bereicherung durch den Vermieter darstellt.

Nebenbei: wenn eine Wohnung untapeziert übernommen wird, ist sie dann eigentlich nicht in einem nicht bewohnbaren Zustand?

Ludolf

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#8
 Von 
Interessierter Laie
Status:
Lehrling
(1621 Beiträge, 214x hilfreich)

Grundsätzlich ist es möglich eine Wohnung ohne Tapeten an den Wänden zu vermieten. Ich halte das auch für sinnvoll, da die Geschmäcker doch sehr unterschiedlich sind. Selbst eingebrachte Böden und Tpten sind dann auch bei Auszug zu entfernen. Mehr kann der Vermieter hier nicht verlangen.

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#9
 Von 
Ludolf Kauners
Status:
Frischling
(16 Beiträge, 0x hilfreich)

Wenn der Vermieter nicht mehr verlangen kann, als daß die Tapeten und Böden entfernt werden, ist also die Klausel mit den Schöenheitsreparaturen und der Abgeltung unwirksam? Und damit analog zu der BGH-Entscheidung vom Mai auch die zweite Klausel, die Tapeten zu entfernen?

Gruß,
Ludolf

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#10
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 542x hilfreich)

Deutscher Mieterbund:

Stichwort-Urteil:
Renovierung

Renovierungsfristen

Im Mietvertrag können folgende Fristen wirksam vereinbart werden: Küche, Bad, Dusche alle drei Jahre; Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele und Toilette alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre (BGH VIII ARZ 9/86 , WM 87, 306).

Quotenklausel wirksam

Vereinbart werden kann auch, dass Mieter bei Auszug vor Ablauf der Renovierungsfristen eine Abschlagszahlung leisten müssen: 20 Prozent der Kosten, wenn die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurückliegen, 40 Prozent, wenn sie länger als zwei Jahre zurückliegen usw. (BGH VIII ARZ 1/88 , WM 88, 294 ; OLG Stuttgart 8 REMiet 3/81 , WM 82, 124).

Quotenklausel unwirksam

Die Klausel kann zwar auch vereinbart werden, wenn die Wohnung unrenoviert vermietet wird. Das gilt aber nicht, wenn der Aufwand der Renovierungsarbeiten – Entfernung mehrerer Lagen Tapeten, Vorbehandlung der Wände, Neutapezierung – im Verhältnis zur Wohndauer des Mieters und der von ihm verursachten Abnutzung in krassem Gegensatz steht (LG Berlin 65 S 37/02 , GE 2003, 257).

Renovierung durch Mieter

Klauseln, die Schönheitsreparaturen von einem Fachmann oder einem Fachbetrieb fordern, sind unwirksam. Der Mieter kann diese Arbeiten selbst ordentlich durchführen (OLG Stuttgart 8 REMiet 2/92 , WM 93, 528 ).

... während der Mietzeit

Während des laufenden Mietverhältnisses hat der Mieter einen Spielraum hinsichtlich der Farbgestaltung seiner Wohnung und hinsichtlich der Art und Weise, wie die Arbeiten ausgeführt sind. Genügt dem Mieter die Qualität seiner Arbeiten, kann der Vermieter nicht mehr verlangen (LG Düsseldorf 21 S 403/94 , WM 96, 90 ).

... beim Auszug

Beim Auszug muss der Mieter bei der Farbgestaltung Geschmacksgrenzen einhalten. Farben, wie zum Beispiel Türkis, Lila, Schwarz und Rot, sind unzulässig. Gefordert ist ein neutraler Anstrich (LG Berlin 64 S 213/94 , GE 95, 249).


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#11
 Von 
Odil
Status:
Student
(2167 Beiträge, 542x hilfreich)

und noch etwas ....!
Mietrecht aktuell





Schönheitsreparaturen: Streichen oder tapezieren?


Welche Farben sind erlaubt?


Ist der Mieter nach dem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung zu renovieren, zum Beispiel bei seinem Auszug, schuldet er nicht unbedingt eine Neutapezierung. Raufasertapeten dürfen überstrichen werden. Bei der Farbgestaltung von Wänden, Decken, Türen usw. muss der Mieter aber die Grenzen des normalen Geschmacks einhalten.


Das Amtsgericht Münster (49 C 774/97 ) zum Beispiel entschied, daß Mietvertragsklauseln, die in jedem Fall auch bei Raufasertapeten Neutapezierung vorschreiben, unwirksam sind. Soweit die Wohnung nicht extrem abgenutzt ist, kann davon ausgegangen werden, dass eine Raufasertapete drei Anstriche und mehr verträgt. Der Mieter genügt seinen Renovierungsverpflichtungen, wenn er die Raufasertapete überstreicht. Der Vermieter kann nicht das Entfernen der bisherigen Tapete, Spachteln und Grundieren der Wand- und Deckenflächen, das Makulatur streichen und die Neutapezierung fordern.


Bei der Farbgestaltung selbst muss der Mieter die Grenzen des normalen Geschmacks einhalten. Die sah das Landgericht Berlin (64 S 213/94 ) als überschritten an, bei Verwendung der Farben Türkis, Lila, Schwarz und Rot. Das Landgericht Aachen (6 S 90/96 ) erklärte, der Mieter sei nicht berechtigt, vorhandene Holztürrahmen im Klarlack neu in den Farben grau bzw. grau-blau-glänzend zu lackieren.


Die farbliche Gestaltung der Wohnung darf die Wiedervermietung nicht behindern oder das ursprüngliche Erscheinungsbild der Wohnung im erheblichen Maß verändern.


Weitere Informationen in der Mieterbund-Broschüre "Geld sparen beim Umzug", die Sie ebenfalls direkt bei uns im Internet unter der Rubrik Ratgeber bestellen können.


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Jannis Geike Denise Gutzeit Nicolas Reiser Felix Hoffmeyer Richard Claas
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Bin ich zur Renovierung verpflichtet?
Die Antworten findet ihr hier:


Schönheitsreparaturen

Bei Auszug aus Mietwohnung oder Büro ist immer wieder die Frage, ob der Mieter renovieren muss. In welchem Umfang, welche Farbe, durch Handwerker? Wenn im Mietvertrag starre Fristen für Schönheitsreparaturen vorgesehen sind, ohne auf eine Notwendigkeit abzustellen, dann sind solche Klauseln ungültig. Bei Fragen zu Ihren Klauseln zu Schönheitsreparaturen oder Auseinandersetzungen mit Vermieter / Mieter lesen Sie bitte unsere Ratgeber oder sprechen einen Anwalt für Mietrecht an. mehr

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