10 Tipps für den Immobilienerwerb

Ratgeber - Immobilienrecht, Wohnungseigentum Mehr zum Thema: Immobilienrecht, Wohnungseigentum, Immobilienerwerb

Viele träumen  den Traum vom eigenen Haus. Wer hätte nicht gerne Wohnbedarf auf die eigenen Bedürfnisse angepasst und das Gefühl „in etwas Eigenem“ zu wohnen. Die Beschäftigung mit dieser Materie lohnt sich also durchaus, will aber auch gut vorbereitet sein. Vielerorts droht Immobilienkäufern aufgrund der demografischen Entwicklung und der „Landflucht“   vieler Familien die Situation, dass die eigene Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verliert und nicht  - wie früher häufig – oft auch eine gute Geldanlage darstellt.

Wer dennoch für sich grundsätzlich zu dem Fazit kommt, eine eigene Immobilie erworben zu wollen, sollte dies gewissenhaft vorbereiten, um nicht später unliebsame Überraschungen zu erleben.   

Schlechte Vorbereitung, fehlender Sachkenntnis oder falsche Beratung können ebenfalls ein kostenträchtiges Nachspiel haben.

Die wichtigsten (keineswegs nur rechtlichen) Dinge, die man bei seinen Überlegungen berücksichtigen sollte, finden sich nachfolgend als 10-TippCheckliste für den  Immobilienerwerb. Einiges erscheint beim Lesen banal – die Praxis zeigt aber, dass einzelne Punkte immer wieder vergessen oder unterschätzt werden. Insofern kann ein erneutes Abarbeiten einer Liste eine Art „Sicherheitscheck“ sein.

Tipp Nr. 1 – Wirklich kaufen oder selber bauen?

Zunächst sollte man sich die Frage beantworten, ob man bauen oder kaufen will. Wer ausgeprägt viele individuelle Wünsche hat, dem ist wohl eher zum Bau zu raten. Allerdings ist auch ein erhöhtes Maß an Geduld, Energie und Nervenkraft erforderlich.   

Tipp Nr. 2 – Sorgfältige Recherche

Hat man sich zum Hauskauf entschieden, ist  eine sorgfältig angelegte Recherche nach dem Wunschobjekt anzustreben. Hierzu gehören Zeitungen, Online-Plattformen und auch generelle Anfragen bei ortsansässigen Maklern (am besten ohne sogleich einen Vertrag zu unterzeichnen, es geht erst einmal nur um ein Grobraster; wobei der Käufer allerdings die Maklergebühr  nur zahlt, wenn durch den Makler vermittelt ein Objekt erworben wird). Ein Maklervertrag bindet so manchen allerdings auch bereits „psychologisch“ (nach dem Motto: „der hat ja schon so viel für uns getan“.  

Tipp Nr. 3 – Lage analysieren

Nochmals die Lage prüfen- wie zuvor bereits erörtert, drohen vielen Regionen zukünftig Immobilienentwertungen. Wem andere Aspekte wichtiger sind (soziales Umfeld: Kindergärten, Schulen und Sportvereine und Transportmittel) kann dieses Kriterium weniger stark bewerten.

Tipp Nr. 4 – Nicht unter Zeitdruck kaufen oder vom Makler unter Druck setzen lassen

Ist das richtige Objekt gefunden, dennoch noch einmal in die Prüfphase gehen ohne Zeitdruck. Es gibt auch noch andere schöne Häuser. Makler verwenden oft den Trick, auf andere potentielle Käufer zu verweisen. Dies sollte man entkräften indem man sagt : „Unser Traumhaus kann uns niemand nehmen- es ist nur für uns“. Natürlich kann es dann doch einmal anderweitig verkauft werden, aber immerhin haben Sie eine sorgfältige Entscheidung getroffen, die Sie später nicht bereuen. 

Tipp Nr. 5 – Finanzierung sichern und doppelt checken

Wer sich zum Kauf entschließt, muss vorher sorgfältig seine Finanzen prüfen.

Holen Sie Angebote von mehreren Banken ein und vergleichen Sie in Ruhe.
Möglicherweise lohnt es sich, für geringes Entgelt einen Experten über die Finanzierungspläne schauen zu lassen (eine Person, die nicht das Darlehen oder die Immobilie vermittelt). Hierfür überschaubar aufgewendetes Geld lohnt in der Regel und zahlt sich sehr häufig aus. Als Faustregel gilt: mindestens zehn Prozent Eigenkapital einbringen.

  Tipp Nr. 6 – Unabhängigen Gutachter einschalten

Auch mit gewissen Kosten verbunden ist die Einschaltung eines unabhängigen Gutachters.  Er untersucht das Objekt auf Mängel, Reparaturstau und Umbaumöglichkeiten. Auch dieses Geld ist gut angelegt (zum Beispiel gibt es bei Gericht eine Liste von Immobiliengutachtern; entsprechende Fachleute finden sich aber auch leicht durch „Google“. Ein Immobilienkauf ist oft eine beachtliche Lebensentscheidung, die auf  Basis vieler abgesicherter Fakten stattfinden sollte. Bei einer ernsthaften  Erkrankung und drohender Operation würde man auch nicht auf die Idee der Selbstdiagnose oder gar -behandlung kommen, sondern einen Fachmann aufsuchen.     

Tipp Nr. 7 – Verhandeln wie ein Profi

Findige  Käufer verstehen den Angebotspreis als Eingangsangebot und sind auch bereit, auf Mängel oder Nachteile der Immobilie hinzuweisen. Auch hier ist es möglich, einen Experten als Verhandlungspartner auftreten zu lassen. Meist holt diese Person seine Vergütung ohne Schwierigkeiten sofort „wieder rein“. Auch verhindert ein Experte, dass unerfahrene Immobilienkäufer dem Haus vor den Augen des Makler „verliebte Blicke“ zuwerfen, und eine „walk away“  Position kaum noch glaubhaft darstellbar bleibt.  

Tipp Nr. 8 –Wohnumfeld prüfen

Natürlich sind auch weitere „softe“ Faktoren zu beachten. Da gilt die alte Weisheit:  „ Es kann der frömmste nicht in Frieden leben, wenn es dem bösen Nachbarn nicht gefällt“. Mehrfach vorher die Immobilie aufsuchen und auch Anwohnen befragen. Versäumnisse hierbei bereut man später oft viele Jahre, das kann die eigentlich perfekte Immobilie selber  kaum noch ausgleichen.   

Tipp Nr. 9 – Notarvertrag: rechtzeitig und gründlich vor Unterschrift prüfen

Jeder Grundstückkaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Dieser Beurkundungszwang soll die Kaufvertragsparteien schützen (Warnfunktion und Beweisfunktion). Der hierzu gewählte Notar hat eine Neutralitätspflicht: er darf nicht zugunsten einer Partei mit der anderen Partei verhandeln. Zudem hat er die Parteien über die Bedeutung des Inhaltes zu belehren (Ausnahme: keine Belehrungspflicht über steuerliche Konsequenzen). Dennoch zeigt sich in der Praxis, dass manche Notare stark mit Verkäufern zusammenarbeiten und deswegen deren bevorzugtes Kaufvertragsformular verwenden.

Es ist also anzuraten, den Kaufvertrag vorher einer sorgfältigen Prüfung zu unterziehen – wer nicht sachkundig genug ist, sollte einen Anwalt hinzuziehen (auch diese Kosten sind überschaubar und rechnen sich). Dieser prüft auf Wunsch auch Einträge und Vorlasten in Grundbuch und Baulastenverzeichnis, die den Wert der Immobilie mindern können. Bei Eigentumswohnungen prüft er zusätzlich die Teilungserklärung, gegebenenfalls Eigentümerversammlungsprotokolle und Nebenkostenabrechnungen.

Tipp Nr. 10 – Erfolgt der Erwerb über eine Zwangsversteigerung?

Meist liegt in der Geschäftsstelle des zuständigen Amtsgerichtes ein Gutachten hinsichtlich der zu versteigernden Immobilie aus, welches unbedingt genauestens studiert werden sollte. Auch ist die aktuelle Wohnsituation der Immobilie ist zu untersuchen - manchmal verstehen es die Alteigentümer die Räumung der Wohnung trickreich zu verhindern oder zu verzögern. Das kann Probleme mit dem eigenen Terminplan geben (Kündigung der eigenen Wohnung) und zu zusätzlichen Kosten und Nervenbelastungen führen. 

Wer auf  Basis dieser Checkliste vorgeht, ist zwar nicht gegen jedes Lebensrisiko abgesichert, hat aber doch die gefährlichsten Klippen umschifft.